2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続した方は3年以内に名義変更の手続きが必要になりました。しかし、「具体的に何をすればいいの？」「費用はどれくらいかかるの？」「期限に間に合わなかったらどうなるの？」と不安に思っている方も多いのではないでしょうか。
導入
この記事では、司法書士を目指して勉強中の筆者が、相続登記の基本から義務化のポイント、具体的な手続きの流れ、必要書類、費用まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。相続登記について正しく理解し、スムーズに手続きを進めるための参考にしてください。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産（土地や建物）の名義を、亡くなった方から相続人に変更する手続きのことです。
例えば、車を譲り受けたら名義変更をしますよね。それと同じで、不動産も持ち主が変わったら法務局に届け出る必要があります。この手続きを「相続登記」と呼びます。
なぜ相続登記が必要なのか？
相続登記が重要な理由は、主に以下の3つです。
1. 自分の権利を法的に主張するため
登記をしないと、その不動産が自分のものだと法的に主張できません。例えば、他の相続人が勝手に自分の持分を第三者に売却してしまった場合、登記をしていなければ、その第三者に対して「この不動産は自分のものだ」と主張することができなくなってしまいます。
2. 売却や担保設定ができない
将来、その不動産を売りたくなったり、ローンを組むために担保に入れたりする場合、名義が亡くなった方のままでは手続きができません。相続登記を済ませておかないと、いざという時に困ることになります。
3. 将来のトラブルを防ぐため
相続登記を放置すると、次の相続が発生した時に権利関係が複雑になります。例えば、祖父名義のままの不動産を孫の代で相続しようとすると、父の兄弟姉妹全員の協力が必要になるなど、手続きが非常に煩雑になってしまいます。子や孫の代で大変な思いをしないためにも、早めに相続登記を済ませることが大切です。
なぜ義務化されたの？2024年4月からの変更点
所有者不明土地問題という社会問題
相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」という深刻な社会問題がありました。これは、登記簿上の名義人が亡くなったまま放置され、今誰が所有者なのか分からない土地が全国で増えてしまったという問題です。
所有者不明土地が増えると、公共事業（道路建設など）や再開発が進まない、災害復興の妨げになる、適切な管理がされず荒れ地になるといった様々なデメリットが生じます。この問題を解決するため、法律が改正され、相続登記が義務化されることになりました。
義務化の具体的な内容
施行日
令和6年（2024年）4月1日から、相続登記が義務化されました。
申請期限
相続により不動産を取得した相続人は、「相続の開始および所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた相続登記を申請する必要があります。
罰則
正当な理由がなく、期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
過去の相続も対象
この義務化は、法律の施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用されます。つまり、何十年も前に相続した不動産でも、まだ名義変更をしていない場合は、義務化の対象となります。
施行日以前の相続については、施行日（2024年4月1日）または相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
正当な理由とは？
以下のような場合は、「正当な理由」として認められる可能性があります。
•相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
•遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
•相続人自身が重病などの事情がある場合
ただし、これらはあくまで例示であり、個別の事情によって判断されます。
相続登記の手続きの流れ【7ステップで解説】
相続登記の手続きは、以下の7つのステップで進めていきます。
ステップ1：遺言書の有無を確認する
まず、亡くなった方が遺言書を残していないか確認します。遺言書がある場合とない場合では、手続きの流れが変わってきます。
遺言書は、自宅の金庫や仏壇、公証役場（公正証書遺言の場合）、法務局（自筆証書遺言保管制度を利用している場合）などに保管されている可能性があります。
ステップ2：相続人を確定させる
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、誰が相続人になるのかを確定させます。
戸籍謄本は、本籍地の市区町村役場で取得できます。亡くなった方が生前に何度か転籍（本籍地を移動）している場合は、それぞれの本籍地の役場から戸籍を取り寄せる必要があります。
ステップ3：相続財産を調査する
不動産以外にも、預貯金、株式、借金などの相続財産がないか調査します。不動産については、固定資産税の納税通知書や権利証（登記済証・登記識別情報）などで確認できます。
ステップ4：遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）
遺言書がない場合、相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合います。これを「遺産分割協議」といいます。
協議がまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」という書類にまとめ、相続人全員が署名・押印（実印）します。
ステップ5：必要書類を集める
相続登記の申請に必要な書類を集めます。詳しくは後述の「必要書類一覧」をご覧ください。
ステップ6：登記申請書を作成し、法務局に申請する
法務局のホームページにある様式を参考に、登記申請書を作成します。申請書と必要書類一式、登録免許税（収入印紙で納付）を添えて、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
申請方法は、以下の3つがあります。
•窓口申請：法務局に直接持参する
•郵送申請：法務局に郵送する
•オンライン申請：インターネットで申請する
ステップ7：登記完了証を受け取る
申請から1〜2週間程度で手続きが完了し、登記完了証や登記識別情報通知書（権利証に代わるもの）などの書類を受け取ります。
相続登記の必要書類一覧
相続登記に必要な書類は、遺言書の有無や遺産分割の方法によって異なりますが、一般的には以下のような書類が必要です。
遺産分割協議による相続登記の場合
| 書類の種類 | 取得場所 |
| 【亡くなった方（被相続人）の書類】 | |
| 出生から死亡までの連続した戸籍（除籍）謄本 | 本籍地の市区町村役場 |
| 住民票の除票または戸籍の附票 | 最後の住所地または本籍地の市区町村役場 |
| 【相続人全員の書類】 | |
| 戸籍謄本（現在のもの） | 本籍地の市区町村役場 |
| 印鑑証明書 | 住所地の市区町村役場 |
| 【不動産を取得する相続人の書類】 | |
| 住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 【不動産に関する書類】 | |
| 固定資産評価証明書（最新年度のもの） | 不動産所在地の市区町村役場 |
| 【作成する書類】 | |
| 登記申請書 | 自分で作成（法務局サイトに雛形あり） |
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 |
※ケースによっては、これ以外の書類も必要になる場合があります。詳しくは法務局または司法書士にご相談ください。
費用はいくらかかる？登録免許税の計算方法
相続登記で必ずかかる費用は、「登録免許税」という税金です。
登録免許税の計算式
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書でも確認できます。
具体例
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地と建物を相続した場合、
2,000万円 × 0.4% = 8万円
の登録免許税がかかります。
その他の費用
登録免許税以外にも、以下のような費用がかかります。
•戸籍謄本などの取得費用：1通あたり数百円（必要な通数によって異なる）
•郵送費用：数百円〜数千円
•司法書士に依頼する場合の報酬：数万円〜十数万円（不動産の数や相続人の数などによって異なる）
免税措置
一定の条件を満たす場合、登録免許税の免税措置が適用される場合があります。詳しくは法務局のホームページをご確認ください。
自分でやる？司法書士に依頼する？
相続登記は、自分で行うこともできますし、司法書士に依頼することもできます。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
| メリット | デメリット | |
| 自分でやる場合 | ・費用を安く抑えられる（登録免許税と実費のみ） | ・時間と手間がかかる ・戸籍の収集や書類の作成が複雑 ・間違いがあるとやり直しになる ・平日に役所や法務局に行く必要がある |
| 司法書士に依頼する場合 | ・正確でスピーディー ・面倒な手続きを全て任せられる ・時間と手間が省ける ・専門家のアドバイスが受けられる | ・報酬（費用）がかかる |
どんな人におすすめ？
自分でやるのがおすすめな人
•時間に余裕があり、平日に役所や法務局に行ける人
•費用を少しでも節約したい人
•相続人が少なく、権利関係がシンプルな人
司法書士に依頼するのがおすすめな人
•仕事で忙しく、平日に時間が取れない人
•手続きに不安がある人
•相続人が多い、不動産が複数ある、遺産分割協議が難航しているなど、権利関係が複雑な人
•期限が迫っている人
まとめ
相続登記は、2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、この義務化は過去の相続にも適用されるため、「昔に相続したけど、まだ名義変更していない」という不動産がある方は、早めに手続きを進めることが大切です。
相続登記の手続きは、必要書類を集めたり、申請書を作成したりと、やや複雑な部分もあります。自分で行うこともできますが、不安な方や時間がない方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続登記は、つい後回しにしがちですが、義務化された今、早めに行動することが重要です。もし手続きに不安がある方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
カテゴリー：民法
タグ：相続登記、義務化、相続、不動産、手続き、必要書類、費用、司法書士
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